Kymmendömodellen – Kooperativa hyresrätter med differentierad hyra

Syftet med Kymmendömodellen är att sänka tröskeln in på bostadsmarknaden. Idag kommer allt fler människor inte in på den vanliga bostadsmarknaden, det kan vara på grund av exempelvis bristande kapital, nätverk eller kötid. 

Kymmendömodellen bygger på fyra hörnstenar: kooperativ hyresrätt, differentierad hyressättning, behovsförmedling och mjuk förvaltning. Centralt är också att hyresgästerna bor på förstahandskontrakt och hyrestrappan som planar ut den differentierade hyressättningen. 

Kymmendömodellen bygger på att en långsiktig fastighetsägare som vill bidra till social hållbarhet väljer att tillämpa modellen i en av sina fastigheter. Det kan handla om nyproduktion men modellen är även tillämpbar på befintligt fastighetsbestånd.

Kymmendömodellens delar

Modellen kan användas i sin helhet eller i delar. 

• Blockuthyrning till kooperativ hyresrättsförening
  Fastighetsägaren tecknar ett blockhyresavtal med en kooperativ hyresrättsförening som hyr alla lägenheter i huset och är hyresvärd för de boende i huset. Styrelsen i den kooperativa hyresrättsföreningen består av en blandning av hyresgäster och professionella ledamöter. Det kan vara ledamöter från fastighetsbolaget och annan extern kompetens som behövs, exempelvis från Stockholms Stadsmission. På så sätt får man fördelarna från både kraften i hyresgäster som är med och tar ansvar för fastigheten, samtidigt som professionell kompetens bidrar till trygg förvaltning av huset.

• Differentierad hyressättning
  Den kooperativa hyresrättsföreningen är en förening och får därför sätta sina egna hyror. Detta möjliggör en differentierad hyressättning, det vill säga att likvärdiga lägenheter i samma hus kan ha olika hyresnivåer. Det gör det i sin tur möjligt för hushåll med svag ekonomi att få en prisrimlig hyra i förhållande till inkomstnivå. Att inte alla hyrorna är låga gör att den totala hyresintäkten blir tillräcklig för att kooperativet ska kunna betala den hyra som fastighetsbolaget behöver för en låg men positiv avkastning som täcker driftsnettot.
• Behovsförmedling
  I stället för traditionell uthyrning baserad på kötid fördelas bostäderna efter behov och förmåga att betala hyran. Vid ansökan om lägenhet görs en beräkning av hushållets hyresutrymme och därefter matchas hushållet med en lägenhet med en rimlig hyra givet de ekonomiska förutsättningarna.
• Mjuk förvaltning
  Den traditionella förvaltningen av fastigheten kompletteras med mjuk förvaltning. Mjuk förvaltning är en mer hyresgästnära förvaltning som syftar till att öka förutsättningarna för att bo bra och bo kvar, samt att ha ett hus med gemenskap och inkludering. Mjuk förvaltning finns vid sidan om teknisk och kameral förvaltning och handlar om att tillföra mer personella resurser som kan skapa och hålla relation med hyresgästerna.
• Hyrestrappa
  Genom hyrestrappan justeras hyran gradvis upp. De hyror som initialt sattes till en lägre nivå än andra motsvarande lägenheter i huset får sin hyra gradvis uppjusterad över en 15-årsperiod. När ett hushåll kommer ur kostsamma andrahandskontrakt med regelbundna flyttar och i stället får ett permanent förstahandskontrakt minskar den ekonomiska utsattheten. Genom att gradvis justera upp hyran blir huset så småningom som vilket hyreshus som helst, samtidigt som social sammanhållning och trygghet förhoppningsvis består.

När vi fick den här lägenheten blev det ett eget hem, en plats där jag kan finna ro och veta att det finns en trygg punkt i tillvaron där jag och mina barn kan landa och känna att vi verkligen kommer hem. Då var det som att vi släppte den orostiden bakom oss.
– Hyresgästen Nina

Kymmendömodellen är ingen snabb lösning på bostadsbristen, utan ett konkret försök att bygga ett system där fler kan komma in och bo kvar. Modellens delar är inte unika i sig men har tillsammans potential att göra verklig skillnad.

Pågående följeforskning

För att säkerställa att modellen svarar mot de mål och behov som identifierats bedriver KTH forskning på modellen tillsammans med Stockholms Stadsmission. I det treåriga forskningsprojektet (2024-2026) utvärderas modellen utifrån:

• lönsamhet och samhällsekonomisk nytta
• hyresgästernas perspektiv
• förutsättningar för att skala upp modellen nationellt
• behovsorienterade urvalsprocesser för hyresgäster
• mottagande i närområdet

KTH har släppt en delrapport om forskningen, för att läsa mer om vad som gjorts hittills och vilka insikter som gjorts besök deras hemsida för att ta del av rapporten.

Modellen har utvecklats genom bygget av ett hyreshus i Farsta strand i samarbete med FB Bostad, Kod-arkitekter och Wästbygg.