Kymmendömodellen – Kooperativa hyresrätter med differentierad hyra
Syftet med Kymmendömodellen är inte att bygga särskilda hus för särskilda människor, utan att sänka tröskeln in på bostadsmarknaden. Trösklar som blir allt högre för allt fler. Kymmendömodellen bygger på fyra hörnstenar: kooperativ hyresrätt, differentierad hyressättning, behovsförmedling och mjuk förvaltning. Centralt är också att hyresgästerna bor på vanliga förstahandskontrakt och hyrestrappan som planar ut den differentierade hyressättningen. Modellen kan användas i sin helhet eller i delar.
Kymmendömodellen i sex steg
- Tillämpning i nyproduktion eller befintligt bestånd
Kymmendömodellen bygger på att en långsiktig fastighetsägare som vill bidra till social hållbarhet väljer att tillämpa modellen i en av sina fastigheter. Det kan handla om nyproduktion men modellen är även tillämpbar på befintligt fastighetsbestånd.
- Blockuthyrning till kooperativ hyresrättsförening
Fastighetsägaren tecknar ett blockhyresavtal med en kooperativ hyresrättsförening som hyr alla lägenheter i huset. Styrelsen i den kooperativa hyresrättsföreningen fungerar som en bostadsrättsförening och består av en blandning av hyresgäster i huset och professionella ledamöter. Det kan vara ledamöter från fastighetsbolaget och annan extern kompetens som behövs, exempelvis från Stadsmissionen. På så sätt får man fördelarna från både kraften i hyresgäster som är med och tar ansvar för fastigheten, samtidigt som professionell kompetens bidrar till trygg förvaltning av huset.
- Differentierad hyressättning
Den kooperativa hyresrättsföreningen är en förening och får därför sätta sina egna hyror. Detta möjliggör en differentierad hyressättning, det vill säga att likvärdiga lägenheter i samma hus kan ha olika hyresnivåer. Det gör det i sin tur möjligt för hushåll med svag ekonomi att få en prisrimlig hyra i förhållande till inkomstnivå. Att inte alla hyrorna är låga gör att den totala hyresintäkten blir tillräcklig för att kooperativet ska kunna betala den hyra som fastighetsbolaget behöver för en låg men positiv avkastning som täcker driftsnettot.
- Behovsförmedling
I stället för traditionell uthyrning baserad på kötid fördelas bostäderna efter behov och förmåga att betala hyran. Vid ansökan om lägenhet görs en beräkning av hushållets hyresutrymme och därefter matchas hushållet med en lägenhet med en rimlig hyra givet de ekonomiska förutsättningarna.
- Mjuk förvaltning
Mer hyresgästnära förvaltning för ökad delaktighet och gemenskap. Den traditionella förvaltningen av fastigheten kompletteras med mjuk förvaltning.
- Hyrestrappa
Genom hyrestrappan justeras hyran gradvis upp. De hyror som initialt sattes till en lägre nivå än andra motsvarande lägenheter i huset får sin hyra gradvis uppjusterad över en 15-årsperiod. När ett hushåll kommer ur kostsamma andrahandskontrakt med regelbundna flyttar och i stället får ett permanent förstahandskontrakt minskar den ekonomiska utsattheten. Genom att gradvis justera upp hyran blir huset så småningom som vilket hyreshus som helst, samtidigt som social sammanhållning och trygghet förhoppningsvis består.
När vi fick den här lägenheten blev det ett eget hem, en plats där jag kan finna ro och veta att det finns en trygg punkt i tillvaron där jag och mina barn kan landa och känna att vi verkligen kommer hem. Då var det som att vi släppte den orostiden bakom oss.
– Hyresgästen Nina
Kymmendömodellen är ingen snabb lösning på bostadsbristen, utan ett konkret försök att bygga ett system där fler kan komma in och bo kvar. Modellens delar är inte unika i sig men har tillsammans potential att göra verklig skillnad.
Pågående följeforskning
För att säkerställa att modellen svarar mot de mål och behov som identifierats bedriver KTH forskning på modellen tillsammans med Stockholms Stadsmission. I det treåriga forskningsprojektet (2024-2026) utvärderas modellen utifrån:
- lönsamhet och samhällsekonomisk nytta
- hyresgästernas perspektiv
- förutsättningar för att skala upp modellen nationellt
- behovsorienterade urvalsprocesser för hyresgäster
- mottagande i närområdet
Modellen har utvecklats genom bygget av ett hyreshus i Farsta strand i samarbete med FB Bostad, Kod-arkitekter och Wästbygg.
